合同里的文字游戏：澳新租房协议中必须修改的3类霸王条款

然而，澳大利亚多数地区的租赁法规规定的标准是，租户只需将房屋恢复到"合理的清洁状态"和"合理的状况"即可。任何试图将标准提高至超出法规要求范围的条款，都属于不可执行的条款。South Australia房地产研究所的法规顾问指出，如果有人为了规避或阻止法律的实施而签订任何协议，将被视为违法行为，可处以50,000澳元的罚款。

此外，一些合同中还会要求租户必须使用房东指定的清洁公司或购买特定的清洁服务，这类限制同样缺乏法律依据。在新西兰，租户权益组织中也有类似观点——如果地毯在退租时保持干净整洁，租户无需在职业清洗上花费不必要的钱。

二、转嫁维修责任或免除维修义务的条款

有的租赁合同中会包含这样一类条款：要求租户承担某些本应由房东负责的维修费用，或声明房东仅负责紧急维修、对其他维修不承担任何责任。这类条款本质上是在试图规避法律明确规定的房东义务。

在澳大利亚维多利亚州，《住宅租赁法》明确规定，住宅租赁协议中禁止包含要求租户购买任何形式的保险、豁免房东或其代理人责任、以及在租户违约时要求其支付剩余全部租金或提高租金的条款。昆士兰州和新南威尔士州也有类似规定，房东有法定义务将房屋维持在合理的维修状态，这一义务无法通过合同条款加以排除或修改。

同样的原则也适用于新西兰。如果合同中出现了要求租户承担本应由房东承担的维修费用的条款，这些条款的效力值得质疑。一种比较稳妥的做法是，在签约前将此类条款标注出来，联系当地租户权益服务机构进行确认。

三、租金涨幅相关的陷阱条款

在澳大利亚，定期租约（fixed-term lease）结束后，如果双方没有签署新的固定期限合同，租约将自动转为周期性租约（periodic agreement）。在这种情况下，房东每12个月内只能上调一次租金，且需提前60天书面通知。

但在实际操作中，部分中介会采取"换人涨租"的策略——固定租约到期后不续签，转而要求现有租户搬走，再以更高价格将房屋出租给新租户。这种情况在新西兰更为突出。新西兰法律仅规定每名租户每年只能涨租一次，但并未限制同一房产在不同租户更替时的租金调价幅度。新西兰工党议员Glen Bennett近年来一直在推动相关立法修正案，旨在填补这一漏洞。

此外，新西兰自2025年1月30日起恢复了一项政策：房东可以提前90天通知终止租约，且无需提供具体理由。这意味着，即使租户各方面都表现良好，房东仍然可以出于涨租目的请租户搬离。对于计划在一个地方长期居住的人来说，这种不确定性是需要提前了解的。

在新西兰签署固定期限合同时，如果租约内包含了允许房东在租期内涨租的条款，需要提前确认相关约束条件是否合法合规：涨幅是否有设定，通知期限是否满足法定的60天要求。

如何保护自己

面对合同中可能存在的霸王条款，提前了解当地法规是降低风险的关键。澳大利亚各州的租赁法规存在差异，新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州均有各自的《住宅租赁法》，在提前退租、维修责任和费用计算上存在明显区别。签约前可以向当地租户权益服务机构咨询，也可以请求房东或中介删除不合理的条款——对于明显不合规的特殊条件，房东有权拒绝添加，租户也有权提出异议。如果合同已经签署，日后发现某些条款与法律规定相冲突，可以向当地的租赁仲裁机构申请判定条款无效，或寻求法律援助。

租房合同是一份具有法律效力的文件，但法律效力并不意味着合同中的每一行字都能实际执行。了解哪些条款不能写进合同里，能让租房这件事情更加清晰。