细节 1：核验房源 / 房东 / 中介资质，拒绝 “黑房黑中介”
这是租房的基础前提，英国对租房房源和中介有明确监管，无资质房源不仅权益无保障，还可能被房东赶人、面临消防隐患。
- 查房东 / 中介：中介需属于ARLA（住宅租赁协会）/Propertymark 等正规行业协会，房东需提供房产产权证明和本人 ID，拒绝二房东无授权转租（要求看原租赁合同）；
- 查房源合规：确认房源有燃气安全证书（Gas Safety Certificate）（每年必须更新）、电气安全证书（每 5 年更新），学生合租的话需确认不违反群租规定（英格兰地区一套房最多住 6 名非亲属成年人）；
- 避坑：街边小广告、社交平台无资质个人转租的房源慎选，低于市场均价过多的房源大概率有隐藏问题。
细节 2：合同条款逐字核对，模糊条款必须书面明确
英国租房合同（Tenancy Agreement）为法律文件，一旦签字即生效，切勿轻信口头承诺，所有约定都要体现在合同里，重点核对 5 点：
- 租期与租金：确认是固定租期（Assured Shorthold Tenancy，AST）（最常见，一般 12 个月），租金支付方式（月付 / 季付，英国多为季付）、涨租规则（固定租期内房东不可随意涨租）；
- 账单归属：明确是全包房（All Bills Included）/ 半包 / 自付，自付的话需确认水、电、气、网、Council Tax 的缴费主体，避免后续被乱收费；
- 维修责任：标注房东的法定维修义务（燃气、水电主管道、房屋结构、固定家电等），约定维修响应时限（一般 24-48 小时），拒绝 “维修责任归租客” 的霸王条款；
- 退租条款：明确提前退租的违约金比例、转租（Sublet）/ 换租（Assign）的条件，是否允许提前终止合同；
- 其他约定：是否允许留宿客人、养宠物，是否有额外清洁费、家具损耗费等隐性费用。
细节 3：押金必须存入政府法定保障计划，索要书面证明
押金是留学生租房最易踩坑的环节，英国法律强制要求：房东 / 中介收取押金后，45 天内必须将押金存入以下3 个政府认可的押金保障计划之一，并向租客提供押金存入证明和申诉流程说明，缺一不可！
- 法定保障计划：TPR（The Property Ombudsman）/TDS（Tenancy Deposit Scheme）/MyDeposits；
- 押金金额：一般为1-2 个月租金，超过 3 个月租金的押金可直接拒绝；
- 避坑：若房东 / 中介未按规定存入，租客可向英国租房仲裁机构投诉，很好可要求押金 3 倍的赔偿，且房东无权单方面扣留押金。
细节 4：入住前做全面验房，签署 Inventory 报告并留证
Inventory（房屋物品清单 / 验房报告）是退租时返还押金的依据，90% 的押金纠纷都是因为入住前未做好验房，核心操作：
- 验房内容：逐一检查墙面、地板、门窗、固定家具、家电（冰箱、洗衣机、炉灶等）的完好状态，标注所有瑕疵（划痕、污渍、破损、家电故障），甚至包括墙面的小钉孔、家具的轻微磨损；
- 留证方式：拍照 + 录像（带时间戳），与房东 / 中介共同核对后签署 Inventory 报告，双方各执一份，未标注的瑕疵后续会被认定为租客造成，直接扣押金；
- 补充：入住后若发现家电 / 设施故障，7 天内书面通知房东 / 中介并留证，避免被归责。
细节 5：厘清学生免税 + 维修流程，守住居住合规与权益
英国租房有两个易被忽略的法定合规点，处理不当会产生额外费用甚至罚款，需提前做好：
- Council Tax 学生豁免申请：Council Tax（市政税）是英国本地居民的税费，全日制学生可全额豁免，需向当地市政厅提交学校出具的学生在读证明，与合租同学共同申请，未申请会收到罚单，豁免后无需缴纳任何费用；
- 房屋维修的正确流程：若居住中出现设施故障（如水管漏水、燃气故障、家电损坏），务必书面通知房东 / 中介（邮件 / 短信，避免口头）并留证，房东有法定责任在规定时限内维修；若房东拖延 / 拒绝，可向当地市政厅的Trading Standards投诉，严重安全隐患（如燃气泄漏）可直接联系紧急维修部门。
额外小提醒
所有与房东 / 中介的沟通尽量书面化（邮件、正式短信），保留租金支付凭证、押金证明、维修通知等所有单据，退租前做好深度清洁（可找专业清洁公司出清洁报告），最大程度避免押金被扣。
